Wat is optoppen precies?
Optoppen is het toevoegen van woningen door een bestaand gebouw te verhogen met één of meerdere bouwlagen. Dit creëert niet alleen extra woonruimte, maar ook financiële waarde. Die kun je als VvE gebruiken voor renovatie, verduurzaming en onderhoud. Omdat optoppen invloed heeft op het gemeenschappelijke eigendom, is dit geen individuele beslissing. Optoppen is een gezamenlijke stap van de hele VvE.
Wat betekent dit voor de VvE?
Wil een appartementseigenaar optoppen? Dan is goedkeuring van de overige eigenaren nodig. Dit komt doordat het dak van het appartementsgebouw (in bijna alle gevallen) tot het gemeenschappelijke eigendom behoort. De VvE beheert deze gemeenschappelijke delen en een individuele eigenaar kan hieraan niet zomaar iets veranderen.
Door optoppen ontstaat er vaak een nieuw of vergroot appartementsrecht. Dit is het recht op het exclusieve gebruik van een bepaald deel van het gebouw, zoals een woning. Het opgetopte deel moet aan één eigenaar worden toegewezen. Gebeurt dat niet? Dan blijft het eigendom van de gezamenlijke eigenaren. Ook zal de verdeling van breukdelen veranderen. Dit zijn de eigendomsverhoudingen tussen de appartementseigenaren. Om het optoppen te realiseren moeten de splitsingsakte en splitsingstekening worden aangepast. Hiervoor is toestemming van alle appartementseigenaren nodig.
Stappenplan voor het bestuur
1. Toestemming voor wijzigingen
De leden die willen optoppen moeten eerst toestemming vragen aan de algemene ledenvergadering om wijzigingen aan te brengen in de gemeenschappelijke delen, zoals het dak. Dat geldt ook voor het bestuur. Kijk in het splitsingsreglement hoeveel stemmen er nodig zijn voor besluiten over wijzigingen.
2. Wijziging van de splitsingsakte
Zorg bij de wijziging van de splitsingsakte ervoor dat je:
- het voorstel tot wijziging op tijd op de agenda van de algemene ledenvergadering zet;
- een notaris vooraf een conceptakte laat opstellen voor extra zekerheid;
- dat je hiermee de VvE-leden informeert over hoe de nieuwe verdeling van de breukdelen eruitziet
3. Regel toestemming van derden
Er is niet alleen goedkeuring van de appartementseigenaren nodig, maar ook van iedereen die een beperkt recht op een appartementsrecht heeft, zoals een hypotheekhouder. Dit kan extra tijd kosten, dus zorg ervoor dat je hier op tijd mee begint.
4. Verzoek een vervangende machtiging
Weigert een appartementseigenaar of derde partij toestemming te geven? Dan kan de kantonrechter op verzoek van de appartementseigenaren, met (gezamenlijk) minimaal 50% van de stemmen, een vervangende machtiging geven. Dit kan de mogelijkheid geven om de plannen alsnog door te voeren.
Wat komt er nog bij kijken?
1. Kosten en opbrengsten
Wil je als VvE gezamenlijk optoppen, bijvoorbeeld om een nieuw appartement te creëren dat vervolgens kan worden verkocht? Dan moet je duidelijke afspraken maken over de verdeling van de kosten en opbrengsten. Zorg dat deze afspraken schriftelijk worden vastgelegd.
2. Omgevingsvergunning
Voor het optoppen hebben de eigenaren meestal een omgevingsvergunning nodig. Deze vergunning heeft vaak betrekking op de ‘bouwactiviteit’ en de zogenoemde ‘omgevingsplanactiviteit’. Controleer het omgevingsplan voor de geldende bouwregels en vraag de vergunning zo snel mogelijk aan. De financier is meestal pas bereid de financiering te verstrekken als de vergunning onherroepelijk is.
3. Financiering en verzekering
Wellicht is extra financiering nodig om het optoppen te realiseren. In sommige gevallen mag de VvE een lening afsluiten. Controleer de regels daarover in het splitsingsreglement. Daarnaast is het verstandig om te beoordelen of het nieuw gebouwde deel door de opstalverzekering van de VvE wordt gedekt. Als dat niet zo is, moet de verzekering worden aangepast.
Heb je hulp nodig bij het vinden van de beste verzekeringen voor je VvE? Bekijk dan ons VvE-pakket.
4. Aansprakelijkheid tijdens de bouw
Optoppen kan risico’s met zich brengen. Er kunnen onvoorziene fouten worden gemaakt door de aannemer of schade ontstaan aan delen van het gebouw. Maak daarom vooraf duidelijke contractuele afspraken over wie aansprakelijk is voor fouten en schade.
Goed geregeld betekent minder gedoe
Optoppen biedt meer dan alleen een toename van de woningvoorraad. Het vergroot de financiële waarde van het pand en creëert aanzienlijk potentieel – met optoppen kunnen in Nederland tot wel 100.000 woningen gerealiseerd worden. Maar als bestuur moet je het goed regelen. Denk aan:
- het checken van de splitsingsakte, de reglementen en het omgevingsplan;
- het verkrijgen van instemming van alle eigenaren;
- het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning;
- het vastleggen van alle afspraken in notulen, akten en contracten. Dit voorkomt conflicten achteraf binnen de VvE.
Optoppen biedt volop kansen om je VvE te laten groeien, maar het is wel een kwestie van goed plannen. Zorg dat je als VvE-bestuur voorbereid bent, zodat alles soepel verloopt!
