Steeds meer wetten en regels
Je moet bij de (her)bouw van je bedrijfspand voldoen aan heel veel nieuwe regels en wetten voor (brand)veiligheid en duurzaamheid. ‘Dat betekent dat je na een grote schade niet meer hetzelfde gebouw mag herbouwen,’ legt Rokus uit. ‘Herbouw kost daardoor soms wel een paar ton extra dan de herbouwwaarde op je polis. Dat kan grote gevolgen hebben: als de uitkering van je verzekering te laag blijkt, moet je een kleiner pand herbouwen óf zelfs stoppen met je bedrijf.’
Nieuwe regels Besluit bouwwerken
In 2024 kwam het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in de plaats van het Bouwbesluit uit 2012. Het Bbl schrijft voor waar je allemaal op moet letten bij de (her)bouw van je bedrijfspand. Het bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid (BENG-eisen) en de bruikbaarheid van bouwwerken. In de praktijk betekenen die eisen dat je na een grote schade een heel ander pand moet herbouwen, met andere afmetingen, materialen en installaties.
Financieringsgat herbouw
Bij een grote schade blijken veel ondernemers niet goed verzekerd voor de extra kosten die de aanvullende eisen met zich meebrengen. Rokus: ‘Veel verzekeraars denken nog dat een extra dekking van 10 procent boven op de vastgestelde schade voldoende is voor herbouw van een brandveilig en energieneutraal pand. Andere verzekeraars hanteren daarvoor een maximum bedrag van 25.000 of 50.000 euro. Alleen, door het nieuwe Bouwbesluit is het gat tussen herbouwwaarde en kosten voor een pand dat aan alle eisen voldoet, veel groter geworden.’
Aantoonbaar meer nodig
Om verzekeraars duidelijk te maken hoe groot het financieringsgat is, startte ABN AMRO Verzekeringen eind 2023 een pilot met CED Taxaties en Inspecties. Rokus: ‘CED kan als enige taxatiebureau in Nederland aantonen hoeveel de aanvullende eisen gaan kosten.’ Marcel vult aan: ‘Daarvoor hebben we een uniek herbouwwaardemodel ontwikkeld. Als pilot hebben we met dat model voor 20 klanten van ABN AMRO Verzekeringen de herbouwwaarde vastgesteld, inclusief een apart overzicht van de kosten om te voldoen aan alle aanvullende eisen.’
Aanvullende eisen in taxatie
Als CED een taxatie uitvoert, brengt een taxateur het pand, de materialen en installaties in kaart. ‘Wij maken daar een elementenbegroting van: wat kost ieder element nodig voor herbouw,’ legt Marcel uit. ‘Daarnaast berekenen we de zogenoemde ‘staartkosten’: de kosten voor de bouwplaats, adviseurs, toezicht, leges et cetera. Daar hebben we nu een extra rubriek aan toegevoegd: de kosten voor uitvoer aanvullende eisen. En die gaan over veel meer zaken dan energie besparen met een warmtepomp en zonnepanelen. Die gaan ook over ventilatie, toegankelijkheid, brandveiligheid, daglicht, koeling van het gebouw, hoogte van de plafonds en gebruik materialen.’
Gat van 40 procent
CED heeft na de pilot veel ervaring opgedaan met het nieuwe model. ‘We hebben inmiddels ruim duizend taxaties uitgevoerd, waarvan een deel voor ABN AMRO Verzekeringen,’ vervolgt Marcel. ‘Daaruit blijkt dat het financieringsgat gemiddeld tussen de 35 en 40 procent ligt. Voor herbouw van een bedrijfspand van een miljoen euro, kun je dus wel vier ton extra nodig hebben om aan alle eisen te voldoen. Als je dat niet kunt financieren, krijg je geen vergunning voor herbouw. Dat geldt voor alle gebouwen, dus ook voor een pand dat pas tien jaar geleden is gebouwd. En ook vve’s moeten hier dus rekening mee houden.’
Zorgplicht
Weinig ondernemers weten wat de gevolgen van de nieuwe wetten en regels zijn. Rokus: ‘Daarom ziet ABN AMRO Verzekeringen het als haar zorgplicht om klanten hierop te wijzen. Een klant denkt: als ik mijn pand laat taxeren, dan kan ik niet onderverzekerd zijn. Maar een ‘gewone’ taxatie vertelt je de herbouwwaarde van het huidige pand, niet de realistische nieuwbouwwaarde. Daarom dringen we er bij onze klanten op aan die extra kosten te laten taxeren. Die mogelijkheid blijven we samen met CED aanbieden. De klant kan vervolgens een bewuste keuze maken: meeverzekeren van die extra kosten of niet.’
Mogelijkheid extra verzekeren
Onze eigen verzekeraar biedt de mogelijkheid om de wettelijke eisen mee te verzekeren, maar het is belangrijk om te vermelden dat nog niet alle verzekeraars die mogelijkheid bieden. ‘Veel verzekeraars denken nog dat de klant dan beter wordt van de schade-uitkering,’ licht Rokus toe. ‘Dat is niet zo, een klant wordt er niet beter van. De klant heeft volgens de voorwaarden van de verzekeraar een herbouwplicht en loopt daarbij aan tegen de wettelijke eisen van de overheid. Daarnaast kijken verzekeraars nog te veel naar schades in het verleden. Omdat ze bij grote schades de kosten voor de extra eisen nog niet vastleggen, houden ze daar nog onvoldoende rekening mee. Daarom blijven we als tussenpersoon ons best doen om verzekeraars te overtuigen van de noodzaak de extra kosten mee te nemen in de voorwaarden.’
Wil jij ook weten wat je nodig hebt voor herbouw van je bedrijfspand? En of je daar goed voor verzekerd bent? Je adviseur kan je alles vertellen over de mogelijkheden. Je kunt ook contact opnemen met Rokus Plantinga: je vindt zijn contactgegevens op zijn expertpagina.
Voor starters